قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه بسته می شود ؟ یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد میشود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسایل حقوقی دارد ، قرارداد مشارکت در ساخت میباشد که در تعریف آن به زبان ساده آمده است که قراردادی فیمابین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید منعقد میگردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد.
به موجب مقتضای اطلاق این قرارداد ، هر طرف میتواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیشفروش نماید مگر اینکه در قرارداد این حق از یک طرف تا زمانی مشخص بطور مثال اتمام سفتکاری سلب شده باشد . بنابراین قراردادپیشفروش آپارتمان تابع قرارداد مشارکت در ساخت است .
بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد پراهمیت مشارکت در ساخت ، بندهای مهمی باید اشاره شود که به شرح ذیل میباشد :
الف) مشخصات کامل طرفین قرارداد حتما بصورت دقیق ذکر شود. متعاقدین باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنند .در این حالت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا بزه کلاهبرداری رخ ندهد.
ب) در هر قراردادی باید موضوع با جزییات کامل تعیین شود تا هیچ شبههای در آن ورود پیدا نکند.بطورمثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی میباشد.
ج) آورده طرفین اشاره شود ؛ بدین شرح که سازنده ملک فلان مقدار آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را بعنوان آورده ، وارد قرارداد کرده است.
د) سایر شرایطی که باید در قرارداد اشاره کرد عبارتند از:
نسبت سهمالشرکه طرفین قرارداد از سازه جدید حتما در عقد اشاره شود بطور مثال سازنده سازه با مالک زمین در قرارداد توافق میکنند که از 20 واحد ساخته شده 5 واحد برای سازنده و 15 واحد به مالک تعلق خواهد گرفت .
مدت قرارداد حتما مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع به عملیات کند و بعد از شروع ، در طول چه مدتی سازندگی را انجام دهد و مواعد دیگری از جمله گرفتن پایان کار و سایر موارد.یکی از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد ، به راحتی میتواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.
تعهدات طرفین به ریز باید مشخص بشود تا شخصی بعد از انعقاد قرارداد از زیر بار مسوولیت با این توجیه که وظیفه من نیست ، شانه خالی کند.همچنین تعهدات به نحوی باید نگارش شده باشد که احتمال هیچ تفسیر سوء از آن تعهدات نباشد.
از دیگر بندهای قرارداد مشارکت در ساخت میتوان به شرایط قرارداد ، تعیین دفترخانه برای ثبت قرارداد محضری و ثبت اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد اشاره کرد.
شرایط فنی و اجرایی
یکی از بندهایی که باید بصورت کلمه به کلمه و در اصطلاح واو به واو تدقیق شود تا در آینده به اختلافی برخورد نشود ، بند شرایط فنی و اجرایی میباشد.
بطور مثال نوع کاشی ، شیرآلات ، کولر ، سرامیک ، اسکلتبندی و سایر متریال لازم برای ساخت یک ساختمان در آن درج شود ؛ زیرا در پروندههای ملکی بسیار دیده شده است که طرفین قرارداد به دلیل اختلاف در نوع بتنی که برای ساخت ساختمان به کار رفته است به مشکل برخوردهاند. به همین خاطر برای منعقد کردن یک قرارداد حتما از یک مهندس خبره در این امر استفاده شود تا موضوعی از قلم نیافتد.
کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت
اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد دارند باید بسیار حواسشان جمع باشد که مورد کلاهبرداری قرار نگیرند .
یکی از کلاهبرداریهای رایج که در امر قرارداد مشارکت در ساخت اتفاق میافتد ، در قرارداد به سازنده اختیار تام داده شده که سهم خود را پیشفروش کند . برخی سازندگان سودجو از این فرصت بدست آمده سوءاستفاده میکنند و بدون اینکه سرمایهای به مشارکت وارد کرده باشند ، با پیشفروش واحدها و بدست آوردن مبالغ هنگفتی ، فرار را به قرار ترجیح میدهند و مالک عملا در پروژه شکست میخورد.
به همین خاطر برای پیشگیری از بوجودآمدن چنین جرایمی ، بهتر است حدالمقدور این حق به سازنده داده نشود یا در صورت اعطای این حق ، با استفاده از مشاوره وکیل ملکی خبره ، آن را محصور در قیدهایی کنند تا در معرض فرصتطلبی قرار نگیرند.
نوسانات قیمت ملک و هزینههای ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت حتما نگاشته شود که تغییرات و نوسانات در هزینههای ساخت که از تحولات ارزی و سایر علل نشات میگیرد ، تاثیری روی مبالغ تعیینشده قرارداد نداشته باشد ؛ چرا که بسیاری از پروژهها به دلیل عدم اشاره به این بند در قرارداد ، موقتا یا کلا متوقف شدهاند.
بدون دیدگاه