داستان عقبنشینی ملک حکایت از تخریب کل یا بخشی از یک خانه دارد. عقبنشینی ملک به دلیل اصلاح معابر یا جاده و همچنین بحث زیباسازی شهر به صورت قانونی انجام میشود. تبعا در این اقدام، خانه بخشی از مساحت اصلی خود را بنا به شرایط قانونی از دست میدهد و کل ماجرا حول محور این موضوع شکل میگیرد.
طبق قوانین تعریف شده در طرح تفصیلی شهرها «حداقل عرض گذرهای معابر» از قاعده مشخصی پیروی میکند. اساسا در طرح عقبنشینی، بخشی از خانه تحت تاثیر طرح شهرداری قرار خواهد گرفت و تخریب خواهد شد که اصطلاحا به آن عقب نشینی ملک میگویند.
با این تفاصیل برای بسیاری از افراد این سوالات مطرح میشود که: آیا میتوان از واگذاری ملک یا حدی که ملزم به عقبنشینی است خودداری کرد؟ حق و حقوق مالک در قبال این واگذاری به چه شکل است؟ خرید و فروش ملک با این قاعده چه شرایطی دارد؟ چطور بدانیم که آیا ملک در محدودۀ طرحهای شهرداری است یا خیر؟ در این یادداشت به طور کامل به این سوالات پاسخ خواهیم داد و جزئیات مهم عقبنشینی ملک را بررسی خواهیم کرد.
۱. آیا میتوان ازعقبنشینی اجتناب کرد؟
خیر نمیتوان، اجباری و قانونی است. بسیار پیش آمده که فرد برای دریافت پروانۀ ساخت و ساز یا پیگیری فرآیند فروش خانهاش به شهرداری مراجعه میکند. در پی این اقدام متوجه میشود که ملک در طرح قرار گرفته و به اجبار باید تخریب و عقبنشینی را تحمل کند.
چه بسیار معاملاتی در موسسات ملکی ترتیب داده میشوند که ملک در وضعیت عقبنشینی قرار دارد. در این شرایط خریدار ملک حتما باید استعلام انجام دهد. فارغ از این، حتما باید جزئیات حقوقی به هنگام نگارش قرارداد از جمله متراژ ملک دقیقا در مبایعهنامه ذکر شود. عدم توجه به این مسئله به طرز قابلتوجهی باعث ضرر خریدار ملک میشود.
۲. اقدام به نوسازی خانه و عقبنشینی اجباری
فرض کنید که میخواهید ملک را مورد بازسازی قرار دهید. برای چنین اقداماتی نیاز دارید از شهرداری مجوز بازسازی دریافت کنید. در این فرآیند مطلع میشوید که خانه در طرح شهرداری قرار گرفته و باید عقبنشینی را حتما لحاظ کنید. تبعا این عقب نشینی به هیچ عنوان قابل اغماض نیست.
برخی از مالکان با فرض اینکه طرح تعریض شهرداری به لحاظ اجرایی هنوز فاصله زمانی زیادی دارد، دست به نوسازی میزنند که این کار عواقب زیادی دارد. خانههای کلنگی که در کوچههای باریک قرار دارند عمدتا با این مسئله مواجه میشوند. اما ۳ نکته را باید در نظر بگیرید:
- اگر تخلف کنید و طرح را در زمینۀ عقبنشینی ملک نادیده بگیرید، شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع خواهد کرد. بدون این گواهی، دریافت سند امکانپذیر نیست.
- به استناد قانون، مالکیت کوچهها و معابر عمومی تحت تسلط شهرداری است. در صورت تخلف در عقبنشینی، مشخصا در املاک شهرداری دخل و تصرف نمودهاید.
- شهرداری میتواند از طریق مراجع قانونی برای تخریب خانهای که مالکش مرتکب تخلف شده و حدود عقبنشینی را رعایت نکرده اقدام کند.
۳. چطور از عقب نشینی ملک مطلع شویم؟
پیش از اقدامات قانونی از سوی شهرداریها، برخی از جزئیات اجرایی در خصوص عقب نشینی خانه به مالکان آن محدوده اعلام میشود. فارغ از این، اطلاعات مربوط به طرحهای نوسازی یا زیباسازی، به طور رسمی در رسانههای محلی یا جراید عمومی اعلام میگردد.
غیر از اینها شهرداری بر اساس ضوابط داخلی خود برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آنها در محدودۀ طرح قرار میگیرند، نامه رسمی میفرستد. جزئیات طرح از جمله: زمان جلسات رسمی برای تعیین قیمت و شرایط تخلیه به همین طریق ترتیب اثر داده میشود. البته پیش میآید که در بعضی موارد ماموران شهرداری، به صورت اکیپی به محل اعزام شده و با مالکان وارد گفتگو میشوند.
نکته بسیار مهم: در برخی موارد مالک یا فروشنده خانه کاملا از قرار گرفتن ملک در طرح مطلع است. اما معیارهای اخلاقی را زیر پا گذاشته و بیاینکه جزئیات این موضوع را اعلام کند ملک را به فروش میرساند.
این موضوع در سالهای اخیر در معاملات املاک به کرات پیش آمده است. مخصوصا در مناطق شمالی کشور که خریدارانی از سایر استانها برای خرید اقدام کرده و آشنایی چندانی با مناطق ندارند. و نهایتا پس از مدتی (یا حتی پس از عقد قرارداد بدون استعلام) یا در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامهها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه میشوند.
۴. اقدام در زمان احتمال عقب نشینی ملک
اول: حتما قبل از اینکه وارد مراحل پایانی خرید ملک شوید همان ابتدای آشنایی با فایل به شهرداری منطقهای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. اطلاعات کامل ملک را استخراج کنید.
دوم: از مشاور املاک خود تمامی جزئیات را درخواست کنید. حتما باید اطلاعات ضروری را در قرارداد قید کنید. مثلا ممکن است هنگام نگارش متن فقط به دانگ (شش دانگ) ملک اشاره شود در حالی که بهتر است متراژ دقیق خانه که معیار پرداخت هزینه محسوب میشود حتما نوشته شود. علاوه بر این تخلفات و جزئیات طرحی که در آینده شهرداری آن را اجرایی خواهد کرد همگی مکتوب در اختیارتان قرار گیرد. (پیشنهاد مطالعه: حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی چقدر است؟)
بدون دیدگاه